開發商破產，購房者如何爭取拿回更多購房款？

近幾年來，因疫情影響，全國各地房地產行業遭受重創，未能回歸正常營業的房地產企業，沒有撐過寒冬，一大批房企最終走向破產。房地產企業破產，最直接的受害者往往是購房者，他們面臨的可能是爛尾樓，甚至可能連房子什么樣都沒能看到。這種情況下，購房者如何才能確保自己的利益最大化，從開發商處爭取拿回更多的購房款呢？
下面我們跟大家分享兩個案例，希望可以為同樣面臨困惑的購房者提供一些處理建議。
案例分享

案例一
黃某某、黃山市某某投資置業有限公司破產債權確認糾紛案
案號：（2021）最高法民申5141號
【案情簡介】
黃某某與黃山市某某投資置業有限公司（以下簡稱某誠公司）簽訂了《商品房買賣合同》并先后依照約定支付了購房款30萬元，但某誠公司未能依約交付房屋，黃某某方起訴請求解除合同并要求支付違約金。后某誠公司破產，管理人確認黃某某申報破產債權合計460382.5元，其中普通債權407882.5元，劣后債權52500元，優先債權0元。黃某某不服，遂向法院起訴主張對某誠公司申報的債權享有優先受償權。
法院認為，黃某某已于某誠公司破產前以訴訟方式解除了案涉《商品房買賣合同》，黃某某在房屋買賣合同解除后的購房款返還請求權系一般債權，不具有優先受償地位，黃某某主張消費購房人的優先受償權，缺乏事實和法律依據，不予支持。

案例二
安徽某某建筑安裝有限公司與宣城某某投資有限公司、張某某破產債權確認糾紛案
案號：（2017）皖民終244號
【案情簡介】
張某某向宣城某某投資有限公司（以下簡稱某東公司）購買了商品房并一次性付清購房款，后某東公司破產，管理人確認張某某購房債權151399元，并享有優先權。安徽某某建筑安裝有限公司（以下簡稱某廣公司）作為案涉工程的施工單位，亦進行了債權申報，某東公司管理人確認某廣公司的建筑工程價款優先權次于購房戶的購房款優先權。某廣公司不服，遂起訴至法院。
法院認為，張某某與某東公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效并已經支付了全部價款，且張某某所購房屋為一套小面積商鋪，可以認定其功能與收益主要為保障與改善家庭生活，屬于生活消費范疇，張某某及其家人就該商品房及所付購房款具有生存利益，在破產債權清償中應予以優先保障。對某廣公司要求確認工程價款優先于張某某的購房款的請求不予支持。

律師分析
我們都知道，企業面臨破產時往往處于資不抵債的情況，債務一般都不可能完全清償，債權人申報債權后，需要按照債務清償順序依次償還，如果債權不能處于優先受償的順位，往往只能按照一定比例參與債權分配，甚至不能得到清償。所以，房地產企業面臨破產，購房者的債權是否具有優先受償權至關重要，它關系著購房者能否拿回購房款，以及拿回多少購房款。
上述兩個案例中，案例一中法院判定黃某某的購房款系普通債權，不具有優先受償權，案例二中法院判定張某某的購房款優先于深廣公司的建筑工程價款優先受償，二者最大的區別就在于購房者與開發商之間的商品房買賣合同是否已經解除。
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（現已失效）規定：“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”
《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的的答復》（[2014]執他字第23、24號）：“二、基于《批復》保護處于弱勢地位的房屋買受人的精神，對于《批復》第二條‘承包人的工程價款優先受償權不得對抗買受人’的規定，應當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權。”
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋[2015]10號，2020年修正）第二十九條：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

依照上述規定，作為處于弱勢地位中的購房者，在存在合法有效的購房合同并且已經交付全部和大部分購房款、開發商房屋交付不能的情況下，對已經支付的購房款享有優先于建設工程價款受償的權利。案例一中，黃某在某城公司破產前就已經解除了合同，雙方之間不存在有效的購房合同，所以，其購房款返還請求權不能主張優先受償。案例二中，法院從保護消費者生存權的角度，認定張某某的債權優先于建筑工程價款優先受償，從而最大限度維護了購房者的合法權益。

因此，實務中，如果購房者遭遇開發商破產危機而無法交付房屋時，建議購房者在法院裁定受理開發商的破產申請前，謹慎行使合同解除權，避免讓自己的債權淪為普通債權，從而喪失了在破產清償時優先受償的權利。