抵押貸款的房屋是否可以轉讓？

很多房屋的購買以首付加貸款的方式，向銀行貸款，同時將該房屋抵押給銀行。這樣的房屋如果轉讓的話，只能是還清貸款，銀行解押，然后才能辦理過戶登記。無論是房屋買賣，還是夫妻間房屋過戶、加名，都是如此。
    自2021年1月1日起《民法典》開始施行，也有了相應的司法解釋、部門規章。先看看法律、司法解釋、部門規章的新規定。 
    《民法典》 
    第四百零六條 【抵押財產的處分】抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。 
    抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。 
    最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》有關擔保制度的解釋 
    第四十三條 當事人約定禁止或者限制轉讓抵押財產但是未將約定登記，抵押人違反約定轉讓抵押財產，抵押權人請求確認轉讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財產已經交付或者登記，抵押權人請求確認轉讓不發生物權效力的，人民法院不予支持，但是抵押權人有證據證明受讓人知道的除外；抵押權人請求抵押人承擔違約責任的，人民法院依法予以支持。 
    當事人約定禁止或者限制轉讓抵押財產且已經將約定登記，抵押人違反約定轉讓抵押財產，抵押權人請求確認轉讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財產已經交付或者登記，抵押權人主張轉讓不發生物權效力的，人民法院應予支持，但是因受讓人代替債務人清償債務導致抵押權消滅的除外。 
    自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知 
    三、保障抵押不動產依法轉讓。當事人申請辦理不動產抵押權首次登記或抵押預告登記的，不動產登記機構應當根據申請在不動產登記簿“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定” 欄記載轉讓抵押不動產的約定情況。有約定的填寫“是”，抵押期間依法轉讓的，應當由受讓人、抵押人（轉讓人）和抵押權人共同申請轉移登記；沒有約定的填寫    “否”，抵押期間依法轉讓的，應當由受讓人、抵押人（轉讓人）共同申請轉移登記。約定情況發生變化的，不動產登記機構應當根據申請辦理變更登記。 
    《民法典》施行前已經辦理抵押登記的不動產，抵押期間轉讓的，未經抵押權人同意，不予辦理轉移登記。 
    那么，有貸款被抵押的房屋到底能不能轉讓？依據以上法律、司法解釋、規章的規定，概括起來： 
    1、2021年1月1日以前已經辦理抵押登記的房屋，抵押期間，必須經過抵押權人同意方可轉讓，未經同意，不得轉讓； 
    2、2021年1月1日以后辦理抵押登記的房屋，當事人約定禁止或者限制轉讓抵押財產且已經將約定登記的，抵押人違反約定轉讓抵押財產，抵押權人請求確認轉讓合同無效的，人民法院不予支持，抵押財產已經交付或者登記，抵押權人主張轉讓不發生物權效力的，人民法院應予支持，但是因受讓人代替債務人清償債務導致抵押權消滅的除外； 
    3、2021年1月1日以后辦理抵押登記的房屋，當事人約定禁止或者限制轉讓抵押財產但是未將約定登記，抵押人違反約定轉讓抵押財產，抵押權人請求確認轉讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財產已經交付或者登記，抵押權人請求確認轉讓不發生物權效力的，人民法院不予支持，但是抵押權人有證據證明受讓人知道的除外；抵押權人請求抵押人承擔違約責任的，人民法院依法予以支持。 
    4、2021年1月1日以后辦理抵押登記的房屋，當事人未約定禁止或者限制轉讓抵押財產，抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人（而非征得抵押權人同意）。